[반드시 확인하세요] ‘신탁’ 동의서 없으면 계약 무효? 보증금도 못 돌려받는 이유

 

 

 

 ‘신탁’ 동의서 없으면 계약 무효? 보증금도 못 돌려받는 이유

 

요즘 부동산 시장에서 조용히 피해자가 늘고 있는 이슈가 있습니다. 바로 **‘신탁 부동산 전월세 계약’**입니다.
겉으로 보기엔 일반 월세, 전세 계약과 다를 바 없어 보이지만, 신탁 동의서 하나 없었다는 이유로 세입자가 쫓겨나는 일이 실제로 벌어지고 있습니다.
더 충격적인 건, 보증금도 돌려받지 못한 채 쫓겨날 수 있다는 사실입니다.

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🏢 신탁 부동산이란?

부동산을 소유한 건물주가 은행 대출을 받기 위해 건물의 소유권을 신탁회사에 넘긴 형태를 말합니다.
즉, 실제 소유자는 **신탁회사(수탁자)**이며, 건물주는 ‘위탁자’일 뿐, 법적 권한은 없습니다.

이 방식은 건물주가 파산하거나 대출을 못 갚더라도 신탁회사가 관리해 회수를 안정적으로 보장받기 위해 사용됩니다.
문제는 여기서 시작됩니다.

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❗ 신탁 부동산의 함정: ‘동의서 없으면 무효’

서울의 한 오피스텔 사례처럼, 입주민 33세대가 한꺼번에 쫓겨날 위기에 처한 이유는 딱 하나였습니다.
‘신탁회사 동의서’가 없었기 때문이죠.

신탁부동산에서의 임대차 계약은, 일반 건물주와의 계약과 달리 신탁회사(혹은 수탁자)의 동의가 있어야만 유효합니다.
즉, 공인중개사나 건물주가 아무리 ‘정상계약’이라 해도, 법적으로는 무효가 될 수 있습니다.

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📉 동의서 없으면 무슨 일이 벌어질까?

• ✅ 계약 자체가 무효 → 임대차 보호법 적용 안 됨
• ✅ 보증금 반환 청구 불가 → 소송을 해도 돌려받기 어려움
• ✅ 명도 소송에 당함 → 강제 퇴거 가능성

서울시 접수 기준, 2023년부터 1년간 발생한 피해 건수는 177건, 피해액은 무려 156억 원에 달합니다.
그만큼 모르고 당하는 사람이 많다는 의미입니다.

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🙋‍♀️ “공인중개사가 문제없다고 했는데요?” → 책임 회피 가능

문제는 많은 세입자들이 공인중개사나 건물주의 말을 믿고 계약한다는 점입니다.
하지만, 신탁부동산임을 알면서도 동의서를 받지 않고 계약한 경우, 법적으로 보호받기 어렵습니다.

신탁 내용이 등기부등본에 나와 있었다면,

• 세입자도 ‘확인할 수 있었던 정보’로 간주
• 법적으로 주의의무를 다하지 않은 것으로 판단

공인중개사에게 책임을 묻기도 어렵고, 건물주는 “신탁은 다 그렇게 한다”며 회피하는 경우가 대부분입니다.

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🔍 신탁 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 것

1. 등기부등본 열람은 필수!
   → 소유주가 ‘신탁회사’로 되어 있다면 주의해야 합니다.
2. ‘신탁회사 동의서’ 직접 받기
   → 수탁자(예: 한국자산신탁, KB부동산신탁 등)의 공식 직인을 받은 동의서 필요
   → 일부는 우선수익자 동의서까지 요구됩니다.
3. 공인중개사에게만 의존하지 말 것
   → 등기부 내용과 동의서 직접 확인
   → 의심될 경우 부동산 전문 변호사 상담도 고려

 

등기부등본 확인하러 가기

 

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✅ 내 보증금 지키는 방법, 이렇게 하세요!

확인 항목 설명

등기부등본 확인	‘신탁등기’ 또는 소유자가 신탁사로 되어 있으면 반드시 주의
신탁 동의서 유무	반드시 ‘수탁자(신탁사)’의 동의서 직접 확보
계약서에 명시	‘신탁사 동의하에 체결한 계약’ 문구 포함
중개사 책임 여부 확인	중개업소와 공제조합 보장 한도 확인

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✋ 이런 계약은 피하세요

• "괜찮다, 문제없다"는 말로 넘기는 중개사
• "신탁은 다 그래요"라고 말하는 건물주
• 동의서 요구했을 때 “그런 거 없어도 돼요”라고 말하는 사람

신탁 부동산 계약은 보증금 수천만 원, 심지어 수억 원이 한순간에 사라질 수 있는 고위험 거래입니다.
전월세 계약 전에는 반드시, 반드시, 등기부등본 확인과 신탁 동의서 확보를 생활화하세요.

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마무리

“남들도 다 들어갔는데 괜찮겠지”라는 생각은 금물입니다.
부동산 계약은 마지막 서명 전까지는 아무것도 확정된 게 아닙니다.
신탁 부동산의 경우, 계약서 외에도 ‘신탁사 동의서’라는 또 하나의 문서가 내 권리를 지켜주는 유일한 무기입니다.

조금 귀찮더라도, 오늘 집 계약 전에 등기부등본 한 번 더 확인해보세요.
그 한 장이 여러분의 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.

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부동산 피해 없는 안전한 계약, 우리가 함께 만들 수 있습니다.